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2021/09/11
〔租賃法律〕承租人因疫情等而聲請法院減少租金，法院是否會准許？
潘洛謙律師撰
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壹、先總結來說：
√ 依以下法院判決見解等，可以認為承租人要以因為疫情影響經營等為理由，來讓法院判決減少租金，有可能會比承租人所想的來得不容易。
貳、相關法條及判決：
首先，民法第227條之2第1項有規定「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。」。
那麼，如果承租人想要依民法第227條之2第1項規定來聲請減少租金，法院可能會如何為相關認定呢，以下提出相關案例來供作參考
（註：關於承租人聲請法院減少租金，相關法條尚可能有民法第442條，民法第442條規定「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。」）：
第一個案例，
應該是有關於位於臺北市的「KTV」（該案的租賃契約約定每月租金為400多萬元）的減租爭議的相關判決，在這個案件中，法院駁回了原告的減少租金的聲請
（註：該判決的裁判日期為110年8月20日，於該案件中，原告是聲請減少「自109年4月1日起至109年9月30日止」之租金）：
臺灣臺北地方法院109年度北簡字第10275號民事簡易判決有表示
『…
1.按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法第227條之2第1項定有明文。依上開規定請求增、減給付或變更契約原有效果者，應以契約成立後，發生非當時所得預料之劇變，依原有效果履行契約顯失公平，始足當之。倘所發生之情事，綜合社會經濟情況、一般觀念及其他客觀情事加以判斷，尚未超過依契約原有效果足以承受之風險範圍，即難認有情事變更，自無上開規定之適用(最高法院110年度台上字第1696號民事判決意見)。依上述最高法院的意見，若契約當事人依民法第227條之2第1項規定，請求增減給付時，就增減給付所依憑「非契約當時所得預料的劇變」，及該劇變已「超過契約原有效果足以承受的風險範圍」等利己的事項，即應依民事訴訟法第277條本文的規定，負舉證證明的責任。又上述規定，屬契約的一般規定，於有名契約的類型中，若該有名契約已有相當或相似的規範且當事人契約中並未明文約定時，在適用民法第227條之2第1項並決定是否符合該條規定的上述要件事實時，亦應一併加以參酌，以契合立法者於民法典有名契約中明文規範之目的。查，民法第442條明文規定，租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減租金。但租賃定有期限者，不在此限。該條規定，應係立法者於立法時，預見租賃契約存續中會有類似民法第227條之2第1項的狀況，故加以明文規定，使不動產租賃契約當事人，得使用該條規定，適當調整租金，以期公平，但該條但書同時明文規定不動產租賃若定有期限者，即不得依民法第442條本文請求增減租金，依此，原立法者似僅將不動產租賃契約的租金昇降請求權，限於不定期之不動產租賃契約而不及於定期的不動產租賃契約。依上說明，本件原告依民法第227條之2第1項規定請求減少租金，自應就系爭租約109年4月1日至同年9月30日止，發生「非契約當時所得預料的劇變」，及該劇變已「超過契約原有效果足以承受的風險範圍」等事實，負舉證證明之責。
2.經查，原告所提進場批數及營業收入比較表及證明書（本院卷第45-49頁）、原告109年2月18日總字第000-0000號信函（本院卷第51頁）、衛生福利部疾病管制署公告（本院卷第53頁）、原告辦理貸款之切結書（本院卷第55頁）、原告復興分公司109年3-4月營業人銷售額與稅額申報書（本院卷第147頁）、原告復興分公司108年3-4月營業人銷售額與稅額申報書（本院卷第149頁）、原告復興分公司109年5-6月營業人銷售額與稅額申報書（本院卷第151頁）、原告復興分公司108年5-6月營業人銷售額與稅額申報書（本院卷第153頁）、衛生福利部疾病管制署公告（本院卷第155頁）、進場批數比較表（本院卷第159頁）、原告復興分公司109年7-8月營業人銷售額與稅額申報書（本院卷第191頁）、原告復興分公司108年7-8月營業人銷售額與稅額申報書（本院卷第193頁）、進場批數及營業收入比較表[108年2月5日至9月30日；109年2月5日至9月30日（本院卷第195頁）]、衛生福利部疾病管制署公告109年8月5日（本院卷第197頁）、109年8月6日「沒守戴口罩規定雙北將開罰」新聞報導（本院卷第201頁）、109年8月26日「有夠慘！北市商圈待租店面暴增業者：暑假過後更恐怖」新聞報導（本院卷第203頁）、國營事業委員會109年4月24日新聞稿（本院卷第207頁）、被告109年11月9日營財字第1091109號函文（本院卷第311頁）、被告公司109年10月13日109蘭字第1091013001號函（本院卷第391頁）、臺北市政府稅捐稽徵處110年5月16日新聞稿（本院卷第393頁）、2017年11月20日新聞、住友不動產2013年3月21日房地新訊（本院卷第395頁）等，至多僅能證明系爭租約，於原告承租系爭不動產之109年4月1日起至同年9月30日，客觀發生了非契約當時所得預見的疫情及有相關的政府防疫措施，併產生了營收短收的情形。然事業營收短收的原因眾多，且會伴隨事業的市場狀況及消費習慣等而有所改變，短期間的短收，並無法當然認定已「超過契約原有效果足以承受的風險範圍」，原告所主張的營收減少，本為長租型承租人承租房屋經營商業所應承擔的各項風險之一，參考美國聯邦地方法院法官在AlabamaAssociationofRealtorsv.UnitedStatesDepartmenetofHealthandHumanServices案(WL0000000)中所表示的意見「肺炎疫情是嚴重的公眾健康危機，且是史無前例的挑戰，並觸發了艱困的公共政策做成，而此政策，同時會造成巨大的現實世界影響。但這是政治部門的事(去制定對人民有利的政策與四處肆虐的病毒戰鬥--如由政府補貼房東，以確保政府禁止房東逼遷房客禁令的適法性)，而不是法院應做的事，即使是疫情蹂躪全球的現在。」，本院即不能僅以疫情對我國社會的廣泛影響，就依原告所主張短期營收減少的結果，認定系爭租約的租金已「超過契約原有效果足以承受的風險範圍」。至於原告於訴狀中所提的110年疫情狀況，並非原告本件請求減付租金期間的疫情狀況，並不能以110年疫情的狀況，反溯推認原告本件主張符合民法第227條之2第1項規定的要件事實。…
六、綜上，原告依民法第227條之2第1項規定，請求減少109年4月1日至同年9月30日之租金，並無理由，應駁回。…
』
再者，第二個案例，
是有關於位於臺北市的「旅館」的減租爭議的相關判決，在這個案件中，法院也駁回了原告的減少租金的聲請
（註：該判決的裁判日期為「109年10月6日」，於該案件中，原告是聲請減少「自109年2月1日起至110年1月31日止」之租金）：
臺灣臺北地方法院109年度北簡字第12561號民事簡易判決有表示
『…
㈢再者，經濟行為以自由競爭為主要原則，法律僅就競爭行為規範其秩序，並非任何商業行為適合由法律介入，是以「情事變更」本質上應係指社會經濟在短時間內發生重大變化，或是長期發展致與早年狀況產生顯著差異而言，為避免交易當事人遭遇重大損失，而得訴求法院增減或變更給付。原告承租系爭租賃物經營旅館業，租賃期間長達12年，對於租金標準應已詳細核算是否符合12年租期之經濟效益，且對於國內消費市場長期發展當有所預測，各項風險、利潤與成本應已列入其考慮因素。況我國於109年6月初接連零確診與多日無本土新冠肺炎案例，於端午節連假期間即開始出現所謂「報復性旅遊」之出遊人潮，接著7月份暑假亦呈現國內出遊之旅遊人潮，對於旅宿業者而言，乃為大利多，是發生新冠肺炎疫情雖係短期劇變，但影響期間不到半年，為時甚短，應認尚在原告承受之風險範圍內，核與情事變更不符。
㈣另系爭租賃物既係供原告經營旅館，其營業利潤取決於經營方針、長期規畫、商品對顧客之吸引力、服務態度等重多因素，租金雖係原告營業成本之一，但是社會經濟既無重大變化，即使原告估算有誤，亦應循市場機制處理，而無民法第227條之2第1項之適用。況自新冠肺炎疫情發生後，政府除提出旅館業者之營運負擔補貼、員工薪資補貼等方案外，陸續以各式各樣的國內旅遊補助方案，促進國內觀光旅遊，更提出觀光業紓困3.0方案，原告亦列入其中紓困旅宿業名單(見本院卷第163-181頁)，原告單方要求被告調降租金，顯係強制被告分攤其營運風險，核屬無據。
㈤原告另主張其所屬謙商旅東門館，位於永康商圈，同樣因新冠肺炎疫情而受衝擊，該出租人臺北市政府為旅宿業之永續經營，已減收一半租金云云，然臺北市政府向原告收取租金非以營利為目的，而被告就系爭租賃物所收取之租金均須存入合作金庫金行貸款備償專戶，用以清償貸款，現仍餘有約7億元貸款尚未償還，亦有被告所提出之合作金庫銀行答覆單及本金利息攤還表在卷供參（見本院卷第255至256頁）若依原告請求減少50%租金，其租金收入將大幅減少，恐發生面臨合作金庫銀行提前要求償還鉅額貸款之情事，影響被告運作及資金週轉至鉅，故原告請求比照臺北市政府減收一半租金云云，亦屬無據。
六、綜上所述，原告據以提起本訴，請求系爭租約就108年1月1日至110年5月31日止每月租金724,500元，自109年2月1日起至110年1月31日止，每月租金減為362,250元，為無理由，應予駁回。…
』
參、總結及補充：
√ 依以上法院判決見解等，可以認為承租人要以因為疫情影響經營等為理由，來讓法院判決減少租金，有可能會比承租人所想的來得不容易。
此外，一併說明，依臺灣高雄地方法院104年度訴字第240號民事判決等，
可以認為「要依民法第227條之2第1項規定來減少租金，除了要有符合民法第227條之2第1項條文內容所規定的要件外，有可能也要有符合『所聲請減少的租金是尚未給付之租金』此一要件」。
本所其他文章：
→ 〔公司法律〕有限公司不執行業務的股東得否查閱公司財產文件、帳簿、表冊？得查閱的資料範圍為何？ 參考網址：http://www.plqlaw.com/page/news/show.aspx?num=47
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→ 〔承攬法律〕在性質為承攬的「工程契約」、「裝修契約」、「軟體程式開發契約」等中約定「保固期間半年」，該保固期間的約定是否有效？ 參考網址：http://www.plqlaw.com/page/news/show.aspx?num=44
→ 〔承攬法律〕訂立性質為承攬的「室內裝修契約」、「軟體程式開發契約」等後，客戶中途無故終止契約，得否向客戶請求相關報酬、賠償？該些請求的金額如何認定？ 參考網址：http://www.plqlaw.com/page/news/show.aspx?num=43&page=1
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